Asociatiile de proprietari: reglementari si obligatii

Potrivit Legii 230/2007, asociatia de proprietari este „ forma de asociere autonoma si nonprofit a majoritatii proprietarilor dintr-un condominiu “.

Asociatia de proprietari gestioneaza proprietatea comuna si poate impune obligatii pentru toti proprietarii din respectivul imobil.

1. Ce sunt asociatiile de proprietari
1. Cine face parte din asociatia de proprietari
2. Obligatiile asociatiilor de proprietari, conform legii
1. Care sunt atributiile administratorului de bloc si cum este desemnat
1. Ce conditii trebuie sa indeplineasaca o persoana pentru a fi administrator de bloc
2. Care sunt atributiile presedintelui de bloc si cum este desemnat
3. Ce este comisia de cenzori si ce indatoriri are
3. Cheltuielile asociatiei de proprietari
1. Tipuri de cheltuieli
2. Cine tine contabilitatea in asociatia de proprietari
3. Ce este fondul de rulment si cum este reglementat
4. Sanctiuni pentru asociatia de proprietari

Ce sunt asociatiile de proprietari

Proprietarii unui imobil au obligatia sa ia masuri legate de drepturile si obligatiile comune, privitoare la gestionarea imobilului pe care il ocupa. In acest scop, se pot organiza in asociatii de proprietari. Aceasta asociatie trebuie insa sa dobandeasca personalitate juridica, sa aiba un statut si un acord de asociere.

Cine face parte din asociatia de proprietari

O asociatie de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu dintre proprietarii apartamentelor dintr-un imobil si/sau a spatiilor cu alta destinatie din cadrul cladirii. La cererea scrisa a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea de constituire, acestia pot sa intre in orice moment in asociatie, fara alte formalitati.

Asadar, dintr-o asociatie de proprietari fac parte, in mod evident, proprietarii de apartamente. Acestia au dreptul sa participe la adunarile generale si sa isi inscrie candidatura pentru orice functie organizatorica.

Potrivit legii, „proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia“ .

Obligatiile asociatiilor de proprietari, conform legii

Dupa adunarea de constituire, asociatia de proprietari se va intalni cel putin o data pe an, in primul trimestru. „ Adunarea generala ordinara se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv. Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari“ , prevede legea.

Pentru ca deciziile din adunarile generale sa fie legale, la acestea trebuie sa participe jumatate plus unu din membrii asociatiei. Daca la prima adunare nu s-a strans majoritatea proprietarilor, decizia se amana pentru o intalnire ulterioara. In cazul in care nici la aceasta intalnire nu se intruneste cvorumul, atunci deciziile sunt luate prin votul majoritatii celor prezenti.

Adunarea generala a proprietarilor are, potrivit Legii 230/2007, urmatoarele atributii:

„a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori ai asociatiei de proprietari;

b) adopta, modifica sau revoca hotarari;

c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;

d) mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;

e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati“.

Asociatia de proprietari are obligatia sa ia masuri in vederea modernizarii si consolidarii cladirii, reabilitarii termice sau cresterii performantei energetice a imobilului.

Care sunt atributiile administratorului de bloc si cum este desemnat

Asociatia de proprietari trebuie sa angajeze persoane fizice pentru functia de administrator al blocului sau persoane juridice care sa se ocupe de administrarea cladirii.

Activitatile de administrare a imobilului includ activitati tehnice, de contabilitate si casierie. Astfel, legea spune ca adiministratorul - persoana fizica sau juridica - are urmatoatele obligatii:

„a) prestarea serviciilor in mod profesional;

b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;

c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;

e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor;

f) indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege.

g) informarea trimestriala, in scris sau prin posta electronica, a proprietarilor, membri ai asociatiei de proprietari, cu privire la situatia financiara, cuprinzand toate elementele de cheltuieli, venituri, incasari si plati aferente asociatiei de proprietari, sub semnatura proprie si contrasemnata de presedintele si de cenzorul asociatiei de proprietari“.

Ce conditii trebuie sa indeplineasaca o persoana pentru a fi administrator de bloc

Candidatii persoane fizice la functia de administrator sunt angajate de asociatia de proprietari in baza unui contract individual de munca. Acestia trebuie sa prezinte asociatiei toate documentele necesare solicitate, sa indeplineasca toate garantiile profesionale si materiale prevazute de lege si sa nu aiba la activ condamari la inchisoare.

Candidatii persoane juridice - specializate si autorizate - sunt angajati in baza unui contract de administrare. Acestia trebuie sa aiba ca obiecte de activitate doar domeniul asociatiilor de proprietari sau administrarea imobilelor.

Care sunt atributiile presedintelui de bloc si cum este desemnat

Presedintele asociatiei de proprietari este cel care reprezinta asociatia in derularea contractelor. Acesta isi poate asuma, legal, obligatii in numele acesteia, reprezinta asociatia in relatia cu tertii, inclusiv in cazul unor procese, atunci cand este cazul.

Potrivit legii, „presedintele asociatiei de proprietari supravegheaza si urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. (...) in functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari“ .

Ce este comisia de cenzori si ce indatoriri are

Cenzorul sau comisia de cenzori este ales la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, cu urmatoarele atributii, stabilite prin lege:

„a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si regulamentelor;

b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;

c) verifica gestiunea financiar-contabila;

d) cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri “ .

Cheltuielile asociatiei de proprietari

Anul fiscal al asociatiei este anul calendaristic. Inainte de intrarea in noul an fiscal, comitetul executiv al asociatiei va stabili un buget anual de venituri si cheltuieli, care va fi prezentat proprietarilor, in cadrul adunarii generale.

Asociatia de proprietari este cea care are si obligatia de a aproba un fond de reparatii anual. Acesta este destinat cheltuielilor privind imbunatatirea proprietatilor comune si va fi alimentat, de catre toti proprietarii, in transe lunare egale.

Proprietarii se obliga sa achite, lunar, toate obligatiile ce le revin in baza facturilor emise de furnizori, dar si cotele de contributie la asociatie.

Tipuri de cheltuieli

Cheltuielile asociatiei de proprietari includ:

„a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de alta natura “.

Asociatia de proprietari, prin presedintele acesteia, se obliga sa afiseze lunar lista cheltuielilor si modalitatea de calcul a acestora, dar si repartizarea acestor cheltuieli catre proprietari.

Cine tine contabilitatea in asociatia de proprietari

Pentru ca are personalitate juridica, asociatia de proprietari este obligata sa-si organizeze singura contabilitatea, in baza Legii 82/1991. Contabilitatea poate fi facuta in partida dubla sau partida simpla.

In organizarea asociatiilor de proprietari care opteaza pentru partida simpla, administratorii pot cumula si functia de contabil. In cazul unei partide duble, contabilul este un tert, angajat de asociatie si care care obligatia de a depune un bilant contabil.

Ce este fondul de rulment si cum este reglementat

Fondul de rulment este un fond-tampon intre furnizori si/sau prestatori si administratia pentru care acestia desfasoara servicii. Acest fond trebuie sa acopere si eventuale situatii neprevazute.

Potrivit legii, fondul de rulment trebuie evidentiat intr-un registru special, fiecare proprietar primind chitante separate pentru aceste sume. Este obligatoriu, se stabileste in adunarea generala si trebuie dimensionat in functie de cea mai mare intretinere. Acesta poate fi folosit doar la plata anticipata a firmelor care furnizeaza utilitatile.

Fondul de rulment poate sa acopere cheltuielile restantierilor la intretinere, fiind reintregit prin achitarea sumelor datorate. Se inapoiaza proprietarilor in totalitate, in momentul in care acestia vand apartamentul.

Sanctiuni pentru asociatia de proprietari

In cazul asociatiilor de proprietari, reprezinta contraventii urmatoarele fapte:

„a) neluarea de catre proprietari, de catre asociatia de proprietari sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, de incalzire centrala, de preparare si distribuire a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie etc.) pe toata durata existentei acestora;

b) neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;

c) neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;

d) schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale;

e) modificarea aspectului proprietatii comune, precum si a elementelor constructive ale cladirii fara aprobarile si autorizatiile legale;

f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre functionarii publici si personalul angajat al autoritatilor publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societatilor furnizoare de servicii publice de utilitati, daca fapta nu a fost comisa in astfel de imprejurari incat sa constituie infractiune“.

Potrivit legii, aceste contraventii sunt prevezute cu urmatoarele sanctiuni:

„a) faptele prevazute la lit. a) , b) , c) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;

b) fapta prevazuta la lit. d) , cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;

c) faptele prevazute la lit. e) si f) , cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei.

(3) Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin. (1) lit. a) -e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevazuta la alin. (1) lit. f) functionarilor publici sau personalului angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societatilor furnizoare de servicii de utilitati publice“.

Asadar, daca detii un act de proprietate al unui apartament si iti doresti sa faci parte din asociatia de proprietari, pentru a lua parte la luarea tututor deciziilor legate de imobilul in care locuiesti, nu trebuie decat sa completezi o cerere de aderare.