Ce spune noua lege a asociatiilor de proprietari

Sa ai propriul apartament si sa te bucuri de spatiul tau, fara ca nimeni sa te deranjeze, poate fi una dintre cele mai mari bucurii ale vietii. Totusi, viata intr-o comunitate vine la pachet si cu o serie de drepturi si responsabilitati pe care trebuie sa le respecti.

Noua lege a asociatiilor de proprietari (adica Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de locatari si administrarea condominiilor) aduce noi reglementari pentru proprietari, chiriasi, asociatiile de proprietari si asociatiile de chiriasi din condominii. La data intrarii in vigoare a acesteia, mai exact pe 28 septembrie 2018, a fost abrogată vechea Lege nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Asadar, ce spune noua lege a asociatiilor de proprietari si care sunt implicatiile sale? Discutam pe larg in randurile de mai jos.

• Ce este asociatia de proprietari
• Ce reglementeaza Legea nr. 196/2018
• Ce noutati aduce Legea nr. 196/2018
• Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari
• Care sunt drepturile si obligatiile proprietarilor, conform legii
• Amenzi si sanctiuni pentru asociatiile de proprietari

Ce este asociatia de proprietari

Daca ceea ce se intampla in interiorul apartamentului este problema fiecarui proprietar in parte, gestionarea imobilului si a spatiilor comune reprezinta o chestiune care tine de intregul colectiv. Proprietarii unui imobil au drepturi si obligatii comune, motiv pentru care, pentru buna desfasurare a lucrurilor din bloc, acestia se pot organiza in asociatii de proprietari.

Conform Legii nr. 196/2018, „asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridica, fara scop lucrativ, care are ca scop administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, mentinerea in stare buna a imobilului, respectarea drepturilor si asumarea obligatiilor de catre toti proprietarii”.

Aceasta structura trebuie sa dobandeasca personalitate juridica, sa aiba un statut prin care sa se stabileasca modul de organizare a membrilor asociatiei, atributiile acestora si regulile generale de functionare, dar si un acord de asociere (actul care dovedeste decizia a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia in conditiile legii).

Din asociatia de proprietari pot face parte, bineinteles, proprietarii apartamentelor si ai spatiilor din cadrul cladirii. Acestia participa la adunarile generale si iau decizii privind administrarea eficienta a imobilului.

Ce reglementeaza Legea nr. 196/2018

Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice care tin de:

• infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel putin trei unitati de proprietate imobiliara (apartamente, garsoniere etc.);
• administrarea, intretinerea si folosirea imobilelor sau a grupurilor de imobile care au in structura lor locuinte sau spatii cu o alta destinatie decat aceea de locuinta.

Ce noutati aduce Legea nr. 196/2018

In primul rand, noua lege introduce la capitolul I o sectiune individuala cu definitii (revizuite sau adaugate acum pentru prima data) pentru mai multe concepte-cheie, printre care se numara si:

• Condominiul - este imobilul format din teren cu una sau mai multe constructii, în care exista cel putin trei proprietati individuale reprezentate de locuinte personale sau spatii cu alta destinatie, dupa caz, si cote-parti indivize de proprietate comuna;
• Cota-parte indiviza - este cota-parte de proprietate comuna fortata, exprimata procentual, care ii revine fiecarui proprietar individual si este calculata ca raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si suma suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale din condominiu; in functie de aceasta sunt calculate contributiile pe care fiecare proprietar trebuie sa le achite lunar;
• Acordul de asociere - este un document esential pentru asociatia de proprietari, actul care consfinteste decizia a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia in conditiile prezentei legi;
• Certificatul de calificare profesionala - este actul care dovedeste calificarea profesionala a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupatia de administrator de condominii;
• Atestatul de administrator - reprezinta actul care dovedeste calitatea de administrator de condominiu, prin care o persoana fizica ce detine certificat de calificare este atestata de primar ca poate indeplini o astfel de functie;
• Asociația de chiriasi - este forma de asociere autonoma si fara scop lucrativ a chiriasilor dintr-un condominiu in scopul reprezentarii intereselor lor in raporturile cu proprietarii, dar si cu alte persoane juridice sau fizice.

Pe langa aceste definitii care aduc clarificari fata de vechile reglementari, Legea nr. 196/2018 propune imbunatatiri si la capitolul II, dedicat infiintarii si inregistrarii asociatiei de proprietari, precum si o noua sectiune despre regulamentul condominiului.

Propunerea pentru regulamentul condominiului este initiata de presedintele asociatiei sau de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. Apoi, regulamentul se dezbate si se adopta in adunarea generala a asociatiei de proprietari cu acordul majoritatii proprietarilor din condominiu si este adus la cunostinta, prin afisare la avizier sau prin inmanarea unei copii a acestuia, tuturor proprietarilor, in termen de sapte zile de la adoptare.

De asemenea, noua lege introduce o noua sectiune dedicata asociatiilor de chiriasi, pe care vechea lege nu le mentiona deloc. Conform legii, asociatiile de chiriasi nu pot efectua modificari constructive in condominiu, nu pot schimba destinatia proprietatii comune din condominiu, nu pot instraina si nu pot inchiria bunurile sau spatiile comune fara acordul scris al proprietarului.

Totodata,Legea nr. 196/2018 instituie obligativitatea repartizarii cheltuielilor comune ale condominiului pe numarul de persoane care locuiesc intr-un apartament: cheltuieli pe consumuri individuale, cheltuieli pe cota-parte indiviza, cheltuieli pe beneficiari, cheltuieli pe consumatori tehnici si cheltuieli de alta natura. De asemenea, noua lege a introdus obligatia asociatiilor de proprietari de a avea un singur cont bancar, prin care sa fie administrate aproximativ toate sumele incasate de asociatie. In momentul in care se incaseaza o suma de bani in numele asociatiei, aceasta trebuie transfera in mod obligatoriu in acest cont unic in cel mult o zi. Ca o exceptie de la aceasta regula si doar cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, administratorul poate pastra o suma de cel mult 1.000 de lei pe luna pentru efectuarea de plati pentru cheltuieli neprevazute.

In plus, asociatiile de proprietari trebuie sa isi constituie un buget de venituri si cheltuieli, dar si un fond de rulment si un fond de reparatii. Sumele de bani incasate vor fi transferate in contul unic al asociatiei, iar pentru fiecare astfel de fond va fi emisa o chitanta distincta.

Pe scurt, noua lege aduce fie mici modificari, fie cateva completari menite sa clarifice cadrul legal al asociatiilor de proprietari.

Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari

Pentru formarea asociatiei de proprietari, in cadrul adunarii generale, proprietarii condominiului vor alege un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori. Tot la adunarea generala a proprietarilor va fi stabilita si durata mandatelor acestora (durata nu poate fi mai mare de patru ani, insa mandatele pot fi reinnoite).

In sarcina asociatiei de proprietari intra administrarea, intretinerea, repararea si modernizarea proprietatii comune aferente condominiului, iar cheltuielile pentru aceste activitati reprezinta cheltuieli comune si sunt suportate de toti proprietarii.

Din categoria spatiilor si a bunurilor comune de intretinerea carora se ocupa asociatia fac parte, printre altele, locurile de trecere, scarile, casa scarii si coridoarele, peretii despartitori dintre proprietati si dintre spatiile comune, subsolul, cosurile de fum, instalatiile de apa si canalizare, instalatiile electrice, de telecomunicatii, de gaze, antenele colective, boxele, ascensorul, interfonul, fatadele, acoperisul, curtile, gradina.

Pentru buna informare a proprietarilor, asociatia de proprietari va instala intr-un loc vizibil un avizier la care vor fi afisate documentele de interes, in conformitate cu prevederile prezentei legi.

Atributiile presedintelui asociatiei de locatari

In baza mandatului acordat de adunarea generala a proprietarilor, presedintele semneaza documentele asociatiei de proprietari, aduce la cunostința proprietarilor regulamentul condominiului, raspunde in scris la sesizarile si contestatiile scrise ale proprietarilor, intocmeste tabelul convocator si afisul pentru avizier pentru adunarile generale, asigura semnarea acestuia de catre proprietari si afiseaza programul de incasari si datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv si ale membrilor comisiei de cenzori ori, dupa caz, ale cenzorului.

Atributiile cenzorului/comisiei de cenzori

Cenzorul este persoana aleasa de asociatia de proprietari sa urmareasca aplicarea prevederilor prezentei legi de catre organele de conducere ale asociatiei de proprietari si sa verifice executia bugetului de venituri si cheltuieli. Comisia de cenzori e formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de cinci.

Cenzorul prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.

Atributiile administratorului

Administrarea condominiului, care implica activitati de administrare tehnica si de intretinere a proprietatii comune, de contabilitate si de casierie, poate fi realizata de persoane fizice sau juridice specializate, autorizate conform legii.

Pentru a ocupa functia de administrator al unui condominiu, un candidat trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari un atestat si un cazier judiciar, alaturi de alte documente prevazute de lege.

Fisa postului unui administrator include urmatoarele activitati:

• presteaza serviciile prevazute in contractul de administrare;
• administreaza imobilul si supravegheaza lucrarile care au ca scop intretinerea si conservarea acestuia;
• organizeaza contabilitatea si activitatea de casierie;
• gestioneaza bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei, conform hotararilor adunarii generale;
• efectueaza formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
• are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata in rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar;
• calculeaza, intocmeste si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere;
• afiseaza lunar, la avizier, lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde inclusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune;
• asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare impotriva incendiilor.

Care sunt drepturile si obligatiile proprietarilor

Legea nr. 196/2018 aduce o serie de precizari privind drepturile si obligatiile pe care le au cei care locuiesc intr-un imobil.

Drepturile proprietarilor

In vederea bunei functionari a vietii in comunitate si a activitatilor din condominiu, proprietarii au urmatoarele drepturi:

• dreptul de a fi informati in legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei, dreptul de a solicita in scris si de a primi copii dupa orice document al acesteia;
• dreptul de a primi explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, dupa caz, dreptul de a contesta in scris cota de contributie in termen de zece zile de la afisarea listei de plata;
• dreptul de a adresa in scris presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si instituțiilor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice sau, dupa caz, instanțelor judecătorești eventualele abateri de la folosirea normala a condominiului.

Obligatiile proprietarilor

La randul lor, proprietarii au si o serie de obligatii pe care trebuie sa le respecte:

• obligatia de a notifica presedintele asociatiei despre orice schimbare intervenita in structura si numarul membrilor familiei prin deces, casatorii sau nasteri, persoanele luate in spatiu, precum si locatarii/comodatarii ca urmare a inchirierii locuintei;
• obligatia de a mentine proprietatea sa individuala, locuinta sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta in stare buna din punct de vedere tehnic si functional, pe propria cheltuiala;
• obligatia de a pastra si a intretine in stare de functionare si siguranta spatiile interioare, echipamentele si instalatiile din dotarea tehnica a proprietatii individuale, astfel incat sa nu aduca prejudicii celorlalti proprietari din condominiu;
• obligatia de a permite accesul presedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului si al unei persoane calificate in realizarea lucrarilor de reparatii, dupa caz, in proprietatea sa individuala, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuala; accesul se face in baza unui preaviz motivat scris de cinci zile emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari;
• obligatia de a lua masuri pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalatiilor si dotarilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuala, reabilitarea termica in scopul cresterii performantei energetice, precum si reabilitarea structural- arhitecturala a anvelopei condominiului pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a acestuia.

Amenzi si sanctiuni pentru asociatiile de proprietari

Conform legii, sunt cateva situatii in care locuitorii unui imobil si membrii asociatiei de proprietari pot fi trasi la raspundere pentru nerespectarea prevederilor legale:

a) neconvocarea adunarii generale, conform prevederilor actului normativ;

b) necomunicarea de catre proprietar a modificarii suprafetei utile catre asociatia de proprietari si administratia financiara locala;

c) neluarea de catre asociatia de proprietari, de presedinte sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea, reabilitarea si mentinerea in stare de siguranta si functionare a condominiului;

d) nerespectarea de catre proprietari a obligatiei de a permite accesul in locuinta pentru realizarea lucrarilor de reparatii ce afecteaza proprietatile comune;

e) nerespectarea statutului si depasirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzor sau administrator;

f) punerea in pericol de catre proprietari a integritatii structurale a condominiului sau a altor proprietati individuale;

g) schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei sau a spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta fara autorizatiile si aprobarile legale;

h) neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;

i) modificarea aspectului proprietatii comune de catre proprietari, fara respectarea prevederilor prezentei legi;

j) neluarea masurilor in scopul constituirii fondului de reparatii sau a fondului de rulment;

k) neincheierea de catre administrator a asigurarii pentru raspunderea civila profesionala a administratorului;

l) utilizarea cu alta destinatie a fondului de rulment sau a fondului de reparatii;

m) utilizarea si gestionarea veniturilor asociatiei de proprietari, altfel decat prevede legea.

Potrivit legii, aceste contraventii sunt sanctionate cu urmatoarele amenzi:

a) faptele prevazute la punctele d), f) si k), cu amenda de la 500 de lei la 3.000 de lei;

b) faptele prevazute la punctele a), b), c), cu amenda de la 200 de lei la 1.000 de lei;

c) faptele prevazute la punctele e) si j), cu amenda de la 2.500 de lei la 5.000 de lei;

d) faptele prevazute la punctele g), h), i), m), cu amenda de la 5.000 de lei la 10.000 de lei;

e) faptele prevazute la punctul l) cu amenda de la 4.000 de lei la 9.000 de lei.

Asadar, daca va doriti sa faceti parte din asociatia de proprietari sau pur si simplu sa stiti mai bine care sunt drepturile si obligatiile pe care le aveti ca proprietar, Legea nr. 196/2018 a fost dezvoltata pentru a oferi mai multe lamuriri la acest capitol.

Sursa foto: Shutterstock